Va anzitutto premesso che, come è ai più noto, il sistema delle locazioni ad uso abitativo è stato concepito secondo il principio del doppio binario essendo previste due distinte tipologie contrattuali: quello libero (con contenuto formato liberamente) e quello regolamentato, il cui contenuto è determinato in certa misura dagli accordi delle due organizzazioni dei proprietari di casa e gli inquilini.
Per quanto riguarda la disciplina del contratto libero, la legge ha stabilito che la sua durata sia di almeno quattro anni, allo scadere dei quali è ammesso che il locatore disdetti il contratto solo in presenza di motivi espressamente previsti dalla legge (l'art. 3 della legge 431/1998 stabilisce detti motivi e modalità), mentre alla scadenza del secondo quadriennio le parti sono rimesse nuovamente alla libertà contrattuale, potendo scegliere se continuare il contratto (negoziare eventualmente le clausole) ovvero risolverlo definitivamente. Il problema che si pone al momento della rinnovazione tacita è se il contratto abbia nuova durata di anni 8 (4+4) o 4, essendovi argomenti sia per l'una che per l'altra tesi. In particolare propenderebbe per la tesi della durata di 8 anni l'art. 1597 c.civ., il quale prevede che il contratto di locazione si rinnovi tacitamente per un periodo di tempo uguale al precedente ed alle medesime condizioni; da ciò si ricaverebbe che, fermo restando il canone pattuito precedentemente (e salvo le rivalutazioni previste), la durata sarebbe di nuovi 4 anni, allo scadere dei quali, sussistendo uno dei requisiti del citato art. 3, il locatore può disdettare nei modi e nei termini ivi previsti il contratto tacitamente rinnovato.i
A sostegno invece della tesi opposta, ovvero quella per cui il contratto tacitamente rinnovato avrebbe durata solamente quadriennale, sta l'interpretazione limitativa della portata dell'art. 2 della legge 431/1998, la quale prevede una modalità da ritenersi speciale di stipulazione e disdetta dei contratti, da applicarsi solamente all'ipotesi di prima stipulazione, mentre successivamente entrerebbe in regime la disciplina generale di durata quadriennale della locazione.  A rigore tuttavia va sottolineato come il legislatore non sia stato chiaro e come per ora non vi siano, a quanto sappia lo scrivente, pronunce giurisprudenziali sull'argomento.
E' pur vero che comunque il dato normativo contenuto all'art. 2 sembrerebbe propendere per la seconda interpretazione (quella del rinnovo quadriennale), in quanto si parla espressamente di "rinnovo alle medesime condizioni", dovendosi desumere da questo il riferimento all'art. 3 come speciale, o meglio, relativo solamente alla prima rinnovazione.

Analogo problema si pone per i contratti c.d. agevolati, in quanto per essi il legislatore ha previsto una durata di tre anni, prorogabili di altri due in caso di mancato accordo sul rinnovo del medesimo (e salva la disdetta del locatore per uno dei motivi indicati dall'art. 3). In questa circostanza, sebbene si possano applicare per analogia le argomentazioni esposte in precedenza, va riferito che nel contratto c.d. 3+2 la proroga di due anni ha carattere straordinario e non ha origine negoziale. In detta circostanza sarebbe quindi ipotizzabile che il contratto si riproponga alle medesime condizioni per altri tre anni, allo scadere dei quali si possa rendere applicabile la speciale proroga biennale, dopodiché, trascorsa anche questa, il contratto è risolto di diritto.