Ultimamente si sente parlare con sempre maggiore frequenza della bolla speculativa sul mercato immobiliare. Ma di che cosa si tratta? Ma soprattutto può considerarsi una eventualità verosimile?

Alla prima domanda si risponde agevolmente: una bolla speculativa non è altro che un incremento dei prezzi molto superiore alla giustificazione intrinseca del valore di un bene; in parole povere un bene inizia ad essere scambiato a prezzi sempre crescenti, autoalimentandosi e creando aspettative di aumenti sempre maggiori, fino a quando si verifica un condizione che fa venir meno i presupposti speculativi (e di conseguenza il valore ritorna sui livelli di equilibrio). Di questo fenomeno la recente memoria ci è di aiuto, infatti meno di un lustro fa abbiamo assistito alla crescita di un'enorme bolla speculativa sul mercato borsistico, quella delle nuove tecnologie (ove appunto le enormi aspettative di potenzialità nei nuovi mezzi di comunicazione, segnatamente l'e-commerce, avevano alimentato paurose speculazioni sui valori di molti titoli tecnologici, poi rivelatesi irreali).

Per quanto attiene al mercato immobiliare occorre fare i dovuti distinguo e verificare se effettivamente sussistano le condizioni di sviluppo o se invece sia già in atto una bolla speculativa. Anzitutto consideriamo che il mercato immobiliare, a differenza di altri mercati, svolge una primaria funzione per l'uomo: la necessità di avere una casa, oltre ovviamente agli immobili per uso industriale.

Non dobbiamo dimenticarci d'altro canto che il mercato immobiliare nell'ultimo decennio è stato alimentato soprattutto dal crescente desiderio di investimento di liquidità da parte delle famiglie, spinte principalmente da due motivi: i bassi tassi d'interesse e la mancanza di investimenti alternativi ugualmente remunerativi, più che per soddisfare esigenze abitative (quindi trattasi di motivi speculativi).

Va però detto che per un'accurata valutazione della questione occorre un approccio il più scientifico possibile, il quale, per essere considerato tale, deve prendere in esame parametri oggettivi e raffrontarli con i passati fenomeni speculativi che hanno originato improvvisi e forti crolli di valore. Come valutare allora l'apporto speculativo nel mercato immobiliare? Difficile davvero effettuare una corretta valutazione, soprattutto per la difficoltà di raccogliere i dati a livello mondiale, ma per quanto attiene all'Italia, ecco i dati reperibili presso l'ISTAT, nel sito del Sistema degli Indicatori Territoriali:

Anno 2002 - 71,1% delle famiglie vivono in abitazione di proprietà (19,2 in affitto)
Anno 2003 - 71,5% delle famiglie vivono in abitazione di proprietà (19,1 in affitto)

Cosa si deduce da questi dati? Sicuramente che in questo momento il numero di abitazioni destinate a prima casa in proprietà è già molto elevato, di conseguenza possiamo ipotizzare che l'attuale domanda di abitazioni è destinata a soddisfare principalmente altri bisogni quali: acquisto di seconde case, acquisto al fine di investimento (locazione).

A questo punto bisogna analizzare esattamente il problema dell'eventuale bolla speculativa; chi ha seguito il discorso fino a questo punto chiaramente ha già capito che il vero problema non è il valore dell'immobile, bensi la provenienza del danaro usato per l'acquisto. Infatti se mai dovesse verificarsi un crollo nel valore degli immobili, il risvolto negativo principale sarà di carattere monetario: quindi non bolla immobiliare, ma finanziaria! Infatti se un numero molto elevato di persone, a causa dell'eccessivo indebitamento, non riesce a continuare a pagare i mutui contratti, ecco che si innesca lo scoppio della bolla.

Il prossimo passo sarà quindi la verifica dello stato dell'indebitamento netto rispetto al reddito netto delle famiglie, il quale, stando ai dati della Banca Centrale Europea (che ha iniziato a monitorare separatamente anche il dato sul sentiment del mercato immobiliare), pare, seppur in progresso, ampiamente sotto controllo (vedi sito BCE).

Prendiamo ora in considerazione l'aumento medio del costo degli immobili. Questo dato risulta difficile da calcolare, in quanto manca un monitoraggio statistico ufficiale; mentre si rincorrono cifre di aumenti di ogni genere, fino a  punte del 20-30% all'anno, il dato più attendibile sembrerebbe quello raccolto dall'Osservatorio Immobiliare Tecnocasa, il quale faceva registrare nel 2004 una crescita media del 9,74% circa.

Infine due parole sull'evoluzione del mercato nel breve-medio periodo. Necessariamente bisogna seguire con attenzione la dinamica dei tassi d'interesse e del numero di mutui stipulati, nonché la qualità dei crediti immobiliari in quanto è vero che in questo momento il quadro complessivo non è preoccupante, tuttavia esso potrebbe mutare repentinamente anche a causa di influenze monetarie provenienti dagli USA, dove l'andamento della bilancia commerciale è fortemente debitorio, mentre il mercato immobiliare ha subito un'evoluzione molto più rapida ed incontrollata di quella europea, soprattutto per quanto attiene all'aspetto creditizio (vi sono infatti svariati strumenti finanziari evoluti che traggono la loro garanzia dal mercato immobiliare, generando un enorme effetto-leva. Si veda a tale proposito Real Estate Mortgage Investment Conduit e Mortgage-Backed Security.)

La risposta definitiva riguardo la bolla speculativa sul mercato immobiliare rimane quindi negativa nel breve periodo; ciò non esclude tuttavia che questa si stia formando o che invece su altri mercati sia invece già matura. Queste considerazioni ci debbono obbligare a mantenere l'attenzione vigile su tutti quegli indicatore di cui abbiamo accennato in questa analisi, sperando di essere stati esaurienti ed il più possibile chiari. Il principale stimolo alla realizzazione di un investimento deve essere infatti sempre una valutazione razionale di elementi oggettivi, mai il sentiment personale né tantomeno l'opinione ingiustificata e supportata da argomenti validi.